2014年11月10日

追加の2%の増税だと、持家は28戸割れの大激減!?



今年に入っての新設住宅の着工戸数の推移を御承知か?

月別    総戸数 (前年比△はマイナス) 持  家         貸  家
1月    77,843 ( 12.3)      24,955 (  5.9)     29,953 ( 21.5)
2月    69,689 (  1.0)      22.891 (△ 0.4)     27,744 ( 24.5)  
3月    69,411 (△ 2.9)     21,650 (△13.0)    28,925 ( 11.3)
4月    72,286 (△ 3.3)     23,799 (△16.1)    31,177 ( 12.0)
5月    67,791 (△15.0)     22,288 (△22.9)    27,434 ( 3.1)
6月    75,757 (△ 9.5)     24,864 (△19.0)    31,057 ( 1.8)
7月    72,880 (△14.1)     23,524 (△25.3)    28,623 (△7.7)
8月    73,771 (△12.5)     24,250 (△22.7)    28,435 (△3.8)
9月    75,882 (△14.3)     24,617 (△23.4)    30,082 (△5.7)

この新設住宅着工を見ると、今年の3月から対前年比で前年比でマイナスになっていることが分かる。 しかも、5月以降は、大きく2桁の減になっている。
このように、今年の5月以降対前年比15%以内の減少が続いており、今年の年計では88万戸をなんとか確保出来る見通しだが、今年の4月から来年3月までの年度計では、おそらく86万戸を下回るものと考えられる。
これを過去10年間の年度計の動きで見ると、下記のようになる。
2013年度までは国交省統計数値で間違いはない。 ただし2014年度の数値どこまでも私の推定数値だから、当てにならないかもしれない。

年度     総戸数          持  家           貸  家
2005   1,249,038 (  4.7)   352,577 (△ 4.0)    517,999 ( 10.8)         
2006   1,285,246 (  2.9)   355,700 (  0.9)    537,943 (  3.9)    
2007   1,035,598 (△19.4)   311,800 (△12.3)  430,855 (△19.9)
2008   1,039,214 (  0.3)   310,670 (△ 0.4)   444,848 ( 3.2)      
2009    775,277 (△25.4)   286,993 (△ 7.6)   311,463 (△30.0)       
2010    819,020 (  5.6)   308,517 (  7.5)    291,840 (△ 6.3)    
2011    841,246 (  2.7)   304,822 (△ 1.2)    289,762 (△ 0.7)      
2012    893,002 (  6.2)   316,532 (  3.8)    320,891 ( 10.7)   
2013    987,254 ( 10.6)   352,841 ( 11.5)    369,993 ( 15.3)  
2014    857,000 (△13.2)? 273,000 (△22.6)?  346,000 (△ 6.5)?  

住宅の着工戸数を推定するというバカなことをやった者はいない。 着工戸数の推定は、一種のタブー。
そのことを、良く分かっているのに、敢えてタブーに挑んだのは、このままでは消費税が8%から10%に上げられ、住宅業界は決定的なダメージを受けると心配されるから。
上の図をみれば分かるように、持家は5月以降は20%台の減少をみせている。
そして、私の年間の推定では、年度計では22.6%の減少で、戸数は27万戸に届くかどうか。
この数字は、かつてのリーマンショック後の2009年度の28.7万戸を下回る、いままでの最低の数字。 だから問題にしている。

世のジャーナリストは、「2015年の相続税増税のために、更地のままでは税負担が重くなるので、一斉にアパートを建てており、持家の減少分をカバーしている」 などと、楽観的な見通しを述べている。
たしかに、昨年の夏頃から貸家建設のブームが続いている。
しかし、一方では 「空き家率」 が大問題になってきている。 
空き家の中でも、最も多いのが大都市のアパート。 たしかに、設備の古い旧来のアパートに比べると、新築アパートは設備も新しく、一時的な人気は高かろう。
そして、大手住宅メーカーの営業マンの甘い言葉に誘われて、空き地にアパートを建てた人は、早晩 入居率に悩まされることになる。 
そういったこともあって、貸家の建設ブームは今年の7月から減少に転じている。 この大切なことを、どの報道機関も無視している。
そして、私の予想では貸家の戸数は年度では34.6万戸に過ぎず、昨年度に建ち過ぎたので今年度はマイナス6.5%程度になるのではないかと推定している。

そして、何よりも問題になるのは、持家の減少。
たしかに、前年度は消費税の駆け込み需要が発生した。 このため、昨年度は11.5%も増えて久々に35万戸を突破した。 そして、この恩恵は今年の春まで続いた。
その反動として、5月以降は対前年比20%から25%を超える減少に。
このことは、極端に言うならば職人の4〜5人の中の1人が仕事がなくなるということ。
職人の高齢化が進んでいる。 したがって、1割程度の需要減だったら、なんとか対応出来る。
しかし、一気に2割を超える需要減ということは、働ける若い人が住宅業界を見捨てて、他の業界に移動し、2度とこの業界に戻ってこないことを意味している。

さらに2%の消費税の値上げについては、財界からの反対も少なく、すんなり認可されそう。
もう再び、駆け込み需要は期待出来ない。
それだけに、住宅業界は消費者と一緒になって猛反対運動を起こすべき。
それなのに、プレハブ協会をはじめとした業界団体も、一番被害を受ける大工や工務店団体もセキとしていて、トキの声が聞こえてこない。
円安のために、輸入資材をはじめ各種建材の値上がりが続いている。
その中で、この静けさ。
たしかに、古くて寒い住宅の空き家率は高まっている。
Q値が2.0W以上の鉄骨プレハブの販売を中止して、全ての日本の住宅Q値を1.0W以上にして、C値を0.5cu以上にすべき。
それを基準にして、公営や公団住宅の断熱改修工事を進めれば、日本の住宅需要はまだまだ見込める。 折角の腕の良い職人さんを、他業界へ放り出す必要はことさらない。

ただ、そうした政治的な高度な判断と行動を起こせる人材が、極端に少なくなってきている。
そのことこそ、嘆くべきかもしれない。


posted by uno2013 at 13:58| Comment(0) | 産業・経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月20日

気密性能を無視した住宅局が、現場力の低下を招いている (4)


私の担当範囲は、どこまでも木質構造住宅。
何度も書くが、戦前までの木質構造住宅は隙間だらけで、外気が0℃なら室温も0℃。
このため、家の中の台所の貯水に氷が張り、ラクダの股引やシャツ、ドテラが欠かせず、平均寿命も短かった。
この寒い住宅を一変してくれたのが、気密性の良いアルミサッシと石油暖房の普及。
ところが、室内外の温度差が一気に拡大して結露という大問題が発生。 
最初はサッシ周りだけが問題だった。
ところが、冬期の壁内や天井裏の結露が問題になり、アメリカに学んで石膏ボードの下に湿度を透さないべバーバリアの施工が義務づけられた。 
そして、北海道で開発された構造用合板の外側に通気層をとる工法が、全国的に普及を見せ、一旦は壁内結露の問題は解決された。

一方、ドイツでは温度の低い冬期には室内の湿度を壁内に侵入するのを防ぎ、高温になると湿度を透すインテロというべバーバリアが開発された。 これを契機に、木質構造住宅の室内外に採用される建材のすべては 透湿性のもので構成されるようになった。 透湿性の建材で構成されるようになったため、木造は腐らず、寿命が一段と延びた。 
しかし、これは地震がなく、鉛直力だけを考慮すればよく、水平力を無視しても良いドイツで通用する考え。  地震国日本では、阪神淡路大震災や中越の直下型地震の被害状況を見ると、床と外壁に合板を採用していない住宅は軒並みに倒壊ないしは半壊に‥‥。
先の震度6強から6弱が圧倒的だった東日本大震災で、倒壊しなかったと自慢している会社が10数社ある。 これは、全く情けなく恥ずかしい行為。 
震度6強や6弱で倒壊、ないしは半壊すること自体がおかしい。 
被害がなくて当たり前。 ツーバイフォー工法と金物工法は、ほとんど被害らしい被害を出していない。 しかし、誰も当たり前のことだからと威張ってはいない。 威張っている会社が存在することが許せない‥‥。

それと、夏期の高温多湿の日本では、インテロを使うと、0.5回転の機械換気以上の外気湿度を室内に導入させる。 除湿という面では大きなマイナス効果が‥‥。 夏が乾期のヨーロッパには、高温多湿という気象現象はない。
これは、日本の建研や建材試験センターなどが調べてくれたのではなく、インテロの製造元のドイツのMoll工学博士・社長に直接聞いたら、ドイツの建材試験センターで試験させ、「日本の夏期に採用するには、最低OSB並の透湿性の低い建材を外部に張らないと、室内が湿度過多になってしまう」 という報告書を提出してくれた。
つまり、日本では耐震性を確保するために外壁に構造用合板、ないしはOSBの採用は不可欠。 これは、夏期の余分な湿度の侵入防止という面でも絶対的に求められる措置。 その上で、「通気工法を用いても夏期に壁内に逆転結露が起こる温かい地方では、インテロないしはザバーンなどの調湿べバーバリアを石膏ボードの下に施工しなさい」 というのが おおよその結論。
実は、こういった現場が直面している大問題に、日本の研究機関はほとんどタッチしてくれてくれていない。 これは、研究を依頼しない大手木質構造住宅メーカーにも大きな責任があるが、問題点を先取りして動いてくれない公的な研究機関の 現場問題点に対する知識力、探求力の不足にも責任を求めたい。

そして、今さらながら、透湿性の低い建材や外断熱材が多用されている日本で、木質構造そのものの寿命が短縮されようとしていることに危惧を感じる。
ひところ日本では、非透湿性の断熱材を外張りし、壁内を通気層として利用するOOサークル工法なるものが幅を利かせた。
CCAのような防蟻剤が主流だとしたら、これは農薬を室内にまき散らすに等しい行為。 決して許されるものではない。 いろんなシステムが横行していたが、どのように健康に害のない防蟻処理を施していたかは、私は知らない。 
私がやったことは、充填断熱材厚を204の89ミリを206の140ミリにしたこと。 そして、床下の空気は一切室内に回していない。 機械換気の徹底で、室内の空気はいたってきれい。 
そして、築8年程度の全てのモデルハウスの解体に立ち会ってきたが、どの壁の内部も新築時そのままの綺麗さで、一つとして結露も逆転結露も起きていなかった。

ところが、充填断熱や外断熱だけの性能では、次第に消費者が満足しなくなってきた。
いわゆる、充填断熱+外断熱の時代に !!
ここで問題になってくるのは、内部の石膏ボード下のべバーバリアと非透湿系の外断熱に挟みこまれる木材の呼吸。 それと、10年過ぎた床や壁の追加の防蟻処理。
S邸は土間床基礎で、土台や大引きにはヒバ材を使い、外断熱にはKMブラケットによるロックウールを用いたから、木材は正しく呼吸してくれているし、現時点では防蟻処理問題は何一つ起こっていない。
北海道のビルダー仲間が採用しているのは、充填断熱・外断熱とも圧倒的にロックウール仕様が多い。 そして、いずれも通気層を持っている。したがって、木の呼吸の問題は皆無。 
東北の北洲ハウジングの場合も、充填断熱、外断熱ともロックウールなどの繊維系で、木材の呼吸問題とか壁内結露は問題ない。 追加の防蟻処理が床面だけで済めばいいのだが‥‥。
下記は、いろんな資料がネット上に公開されているが、単に断熱材だけでなく各種建材の透湿率、透湿比抵抗、透湿抵抗が一覧出来るので私が常用している表。
参考までに目を通していただきたい。
http://www.afgc.co.jp/business/knowledge/pro/resistance.shtml

問題は、外断熱をやった場合の防蟻処理法と、断熱性能は良くても木が呼吸出来ない非透湿性の外断熱材を使った場合。
ある現場で、石膏ボードの下にべバーバリアを入れ、204にグラスウールを充填断熱したまでは良かったが、施主から断熱性能が足りないと言われたらしく、外断熱に非透湿性の断熱材を用いていた現場を見たことがある。 これだと木材は呼吸出来ず、壁内に漏れた湿気は行き場がなく、壁内結露に直結。
こんな現場が、非透湿系断熱材を使う住宅で急増中。
つまり、防蟻処理や木の呼吸を無視した現場力のない現場が増加。

ご存じの一条工務店の i-cube や i-smart。
140ミリの充填断熱、50ミリの外断熱ともEPSのダブル断熱。
このため、同社は1階床回り、1階壁ともACQをインサイジング加圧注入処理をしたランバーを採用している。 同社はこの防蟻効果は75年間はあると書いている。
木が呼吸出来ない状態で使うには、この程度の処理が必要。 
これに対して、非透湿系の断熱材を売り込んでいるメーカーは、どこまで木造住宅の呼吸のことを考えてくれているのか?   ドイツの動きにどこまで学んでいるのか?
また、ビルダーは、防蟻処理の保障期間が過ぎた土台や床上1メートルまでの柱、スタッドに対して、どう対処しょうとしているのか?

そういった面で、効果のほどは定かではないが、15年防蟻保障をしているホウ酸塩系の防蟻処理には注目すべきだと思う。
それと、気密性能が2.0cu/uにも届かないプレハブ住宅の横行を何とかしてほしい。
気密性能 (C値) が1.0cu/u以下でないと、花粉やPM2.5の侵入を防ぐことが出来ず、不健康でエネルギーの浪費住宅でしかない。
これを見逃している住宅局と、付き合わされている諸先生方。

住宅の現場力は、気密性能、防蟻処理、木の呼吸に集中的に現れる。
長期優良住宅や200年住宅の文言に惑わされず、消費者は自衛すべき時ではないでしょうか。

(終)
posted by uno2013 at 18:35| Comment(0) | 産業・経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月15日

気密性能を無視した住宅局が、現場力の低下を招いている (3)


若い人は、19年前の阪神淡路大震災や、10年前の中越大震災のことについて、間接的にはいろいろ聞いてはいるだろうが、現場へ入って直接被害を確かめた人は少なく、直下型の震度7の地震の怖さについては観念的にしか理解していないというのが現実だと思う。

大きな地震がないと考えられていた大都市・神戸の被害は、ひどいものだった。
大きなRC造のビルが倒れ、鉄骨ビルはALCの壁とガラスのカーテンウォールがほとんど剥がれ落ち、鉄筋も入っていない布基礎の木造軸組住宅が多く、軒並み1階が潰れて倒壊。
軽量鉄骨造のアパートのパネルがやられ、ツーバイフォー住宅でも間口が小さくて耐力壁が不足していた住宅は1/70ラジアン以上の傾きで、隣家に寄りかかっていたので倒れてはいなかったが住宅としての機能は完全に失われていた。
そして、今でも目に焼きついているのは、三宮や元町の駅に通じる北側の道路沿いの間口の小さな中層のペンシルビル群。 道路に沿って南北に揺れたために、道路に沿って延べ数百メートルに亘って折り重なるように倒れていた。 文字通りの《将棋倒し》。
今でも同様な街並みを見るたびに、当時の三宮、元町の状況が目に浮かんでくる。

これに対して、2500ガルという烈震に見舞われた中越の元川口町。 中でも武道窪とか田麦山など4ヶ所の激震地。 丈夫な高床基礎は一切やられていなかったが、90%が倒壊。 地震そのものの被害のひどさは神戸を遥かに上回っていた。 
しかし、信州大や筑波大の先生方は倒れた家だけを外から点検しただけで、倒壊していなかった10%の家の中に入り、その倒壊しなかった原因と、倒壊はしなかったが受けた大きなダメージについては何一つ調査していない。 報告書は実におざなり。
多雪地の川口町には、軽量鉄骨のプレハブもなければ、ツーバイフォー工法もなかった。 あった新工法は、トステムのスーパーウォールだけ。 幸いにも川口町で20棟以上の実績を誇っていた渡部建設を紹介してもらい、3度に亘って現地を訪れて実態に触れ、消費者のナマの声を聞くことができた。
トステムのスーパーウォールは、金物工法の木軸の中に、断熱材入りの合板パネルを張っただけのもの。 特別に優れた工法とは言えない。 しかし、この渡部建設のスーパーウォールは一つも倒壊してはいなかった。 最激震地でも、残った10%の中に必ず入っていた。
しかし、倒壊はしていなかったが、2500ガルの被害がもたらしたダメージは大きかった。

2005年6月2週号の 「2500ガル以上の脅威。 科学的な解明を切望 !! 」 を読んでいただくと、あのホールダウン金物のボルトの先が千切れている。 そして、千切れないまでも各ホールダウン金物がひん曲がるダメージを受けている。
先の東日本大震災の折、福島の海岸際の住宅が、3メートルの津波を受けながら、ホールダウン金物のおかげで木造住宅が浮上せず、きちんとした垂直を保ちながら唯一生き残った事例を東大・安藤直人教授が紹介している。
つまり3メートルの津波よりも、2500ガルという直下型の地震の方が、住宅に及ぼす影響が大きかったということ。
ホールダウン金物がこのように痛みつけられた中越地震では、ほとんどのエコキュートや畜暖機器が倒れ、クーラーが壁から落下していた。
そして、内部の壁に入れられていた筋交いは、圧縮を受けて面外挫屈を起こし 全ての石膏ボードを跳ね飛ばしていた。 それだけではなく、多くの柱が床から抜け、元の穴に戻っていない壁をいくつか目撃した。
そして、被害を受けた奥さんの嘆き節が、今でも耳の中で響いている。

「おかげで、全壊しなくて良かった。 そのことには心の底からから感謝しています。 しかし、この家は以前の静かな住宅ではなくなりました。 家の前の急な坂をのぼる自動車の騒音に悩まされて安眠が出来ません。 高断熱はなんとかなるけれども、もう高気密は二度と戻ってはきてくれないのでしょうね‥‥」

そうなんです。
住宅は、倒壊しないだけではダメなのです。 いつまでも高気密を維持してくれていないと、消費者にとっては価値が半減どころか1/10以下になってしまうのです。
したがって、現在の建築基準法で言うところの耐震性能・等級1では問題になりません。
等級2というのは、基準法の1.25倍の性能しか持っていません。 等級3にしたところで、基準法のたった1.5倍。 これでは気密性能は保障できません。
私は、「基準法の最低で2.0倍から2.5倍の耐震性能を保証しないと、気密性能は保障できない」 という考えの持ち主。 つまり、耐震等級で言うならば、5等級から7等級でなければならない。 そういった等級を新設しなければならない、という考えを持っています。
木造住宅だったら、この5等級〜7等級を出すことは不可能ではありません。 消費者がやたらと大きな開口部を求めず、またやたらと広い空間を求めない限り達成が可能。

しかし、小さな鉄骨造とかRC造 (鉄筋コンクリート造) では基準法の2.0倍は可能かもしれません。 だが、マンションなどの中高層ビルとなると、コンクリートの自重のためにほとんどが2等級止まりで、3等級の高耐震性を持ったマンションは例外中の例外と言われています。
東京で10年以内に直下型の震度7の地震がくると言われています。 その時、倒壊しなければ儲け物。 ただし、気密性能は大きく失われてしまう怖れがある住宅が なんと多いこと‥‥。
つまり、国交省住宅局は、鉄骨造とかRC造のことを考えて、基準法の1.75倍の4等級や、基準法の2.0倍の5等級という耐震性能を謳うことが出来ないのです。
私が、原発に対して強い懸念を持つのは、放射性廃棄物の10万年に及ぶ最終保管場所と保管方法が、断層だらけで堆積岩しかない日本では見つからないだろうと懸念されるから。
それと、もう一つの懸念は、現在の原発の耐震性がせいぜい2等級か3等級しかないのではないかという懸念。
福島原発事故が起こるまでは、私は原発関連学者と地震学者を盲信していました。
原発は、少なくとも、基準法の2.0倍以上の耐震性能を持っているはずだと考えていました。 耐津波対策でも、もう少しましだろうと考えていました。
この信頼が、根底から覆えされたのです。

気密性を無視する住宅局の考えが糺されない限り、日本の住宅の耐震性は当てに出来ず、信頼してはならないというのが私の考えです。
posted by uno2013 at 16:40| Comment(0) | 産業・経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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